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□ 골프장 부도와 회원권 승계
0불과 몇 년 전까지 골프장이 부도났다는 말은 듣기 어려웠다. 더구나 운영 중인 골프장이 부도난다는 것은 있을 수 없는 일이었다. 그만큼 국내 경기가 호황인 탓도 있었지만 다른 사업에 비해 공급보다 수요가 많았기 때문이다. 하지만 지금은 어떤가? 이미 몇몇 골프장이 공사 중 부도가 났거나 또는 운영 중인 골프장이 부도가 나서 소속된 골프장의 회원들이 애를 태우는 실정이다. 그렇다면 골프장이 부도났을 때 회원권 소지자는 어떻게 될까? 우선 부도난 몇몇 골프장의 사례를 살펴보기로 하자. 이전에도 회원 모집 과다로 부도가 나서 다른 기업이 인수해 추가 금액을 납부하는 예가 있었다. 그러나 현재의 상황과 맞지 않기 때문에 여기서는 생략하기로 한다.
부도났을 때 회원권 소지자는?
0국내 골프장 중 처음으로 부도난 곳은 청평골프장이다. 청평골프장은 90년도 초반에 국내 최초 주주회원제 골프장임을 표방하면서 1, 2차에 걸쳐 3백명의 회원을 모집했다. 부도 초기에는 회원들 간에 대책위를 조직해 법적인 대응을 준비하는 등 부산했으나 지금은 과거의 기억 속에 흐릿하게 남아 있을 뿐이다. Y골프장도 부도난 후 채권단의 강제 경매 집행으로 몇 차례의 유찰을 거쳐 K그룹에 낙찰됐다.
0그러나 곧 문제에 부딪쳤다. 이유는 K그룹이 낙찰받은 물건은 골프장 전체가 아니라 부지만 확보했을 뿐 시설에 대한 운영권은 전 소유자인 S사측에 있다. 이런 문제 때문에 96년 이후 최대 호황기에도 회원권 분양을 하지 못하고 있다가 IMF를 맞게 된 것이다. 최근 재분양설이 나돌고 있지만 아직까지 뚜렷한 운영 방안은 나오지 않고 있다. IMF 이후 K, N, I, C, S골프장도 부도가 났다.
0이 골프장은 하나같이 모기업의 부도로 연쇄 부도를 낸 것. K와 N골프장은 현재 법정 관리 중이고 회원권 거래는 물론 권리 자체도 큰 문제가 없는 것으로 나타났다. 그러나 I골프장은 채권단의 강제 경매 신청으로 여러 차례 유찰된 후 D사에 낙찰됐다. 새로운 운영자인 D사는 회원권이 채권인 점을 들어 기존 회원들에게 회원 대우를 더 해 줄 수 없다는 반응. 회원들은 회원대책위원회를 만들어 이에 대응했고, 최근 회원 개인당 일정액을 납부할 경우 회원 대우를 해 주는 방향으로 합의하고 있다. C골프장은 성업공사에서 인수해 공매 진행 중이며 S골프장은 법원에서 경매, 6차까지 유찰됐으나 최근 회원들이 인수했다.
IMF 이후 K, N, I, C, S골프장 부도
0위와 같은 예에서 알 수 있듯이 회원권은 법적으로 일반 채권으로 분류되기 때문에 물권에 대해 대항력을 갖지 못한다. 그렇기 때문에 법원 경매를 통해 제3자에게 낙찰되면 회원권을 물권이 아닌 채권으로 간주해 회원의 권리를 보장하지 않는다. 골프장 관련 업무를 관장하는 문화관광부는 현행 체육 시설의 설치, 이용에 관한 법률을 통해 정상적인 양도, 양수와 합병에서 회원의 권리 승계를 의무화하고 있다.
0그러나 골프장이 법원을 통해 경매가 될 경우 제3자는 부지만 넘겨받고 영업 허가권은 기존 사업자가 유지하게 돼 있어 또 다른 논쟁을 불러일으키고 있다. 이 때문에 경락자는 고유 목적인 골프장업을 추진하려면 기존 사업자와 협상을 통해 영업권을 넘겨받아야 하는 이중적인 절차를 밟아야 한다. 이 과정에서 회원의 권리 승계 여부가 결정되는데 경락자는 기존 회원을 최소화하는 것이 투자 수익을 높이는 일이 되기 때문에 기존 회원을 인정하지 않아 심각한 문제로 이어진다. 그러나 더욱 조심해야 할 것이 있다. 90년도 이후 분양된 주주회원제 골프장이 바로 그것이다. 본래 상법상 주주라 함은 법인의 주주로 배당권과 발언권을 가지며 법인의 부도 때는 주주의 권리도 포기하게 돼 있기 때문에 골프장 회원의 제반 권리도 상실하게 된다.
경락자는 부지만 인수?
0 위의 예에서 볼 수 있듯이 자신이 소유하거나 구입하려는 회원권의 안전성에 대한 문제도 심각하게 받아들여야 한다. 이들 부도난 골프장 회원권의 특징은 대부분 경매가 진행되면서 시세가 하락한다는 점이다. S골프장이 그렇고 I골프장도 예전의 절반 시세에 거래되며 C골프장도 좀처럼 시세를 회복하지 못하고 있다. 처음 분양하는 골프장 회원권을 구입할 때도 가급적 조심해야 할 사항이 있다. 최근 몇 년 동안 공사 중에 부도가 많이 나 신규 분양은 특별히 조심해야 한다.
0신규 분양 때 골프장 운영 회사의 재정 상태가 좋지 않다면 우선 분양을 다시 고려해야 하며 굳이 분양을 받아야겠다면 시공 회사가 대기업인지 확인할 필요가 있다. 골프장 시행사가 부도가 날지라도 시공 회사에서 인수할 가능성이 높기 때문이다. 이러한 예는 대우의 포천아도니스, 삼성의 안성세븐힐스, 한솔의 오크밸리, 현대의 다이너스티골프장 등이 그 예다. 대기업의 골프장 인수는 공사 중인 골프장의 회원권 분양이 수월치 않아 부도를 내자 시공자가 공사 대금으로 골프장을 인수하게 되는 경우다.
0아직까지 국내에 경매로 인해 회원의 권리를 상실한 경우는 없다. 하지만 비슷한 예로 수안보에 있는 사조마을 스키장(구 오크라밸리스키장)이 있다. 본래 이곳은 남주관광개발이 운영한 스키장이었으나 회원권 판매 부진으로 인해 부도를 냈고 법원 경매를 통해 사조에서 인수했다. 물론 기존 회원들은 회원의 권리를 상실했다. 골프장에 비해 시세가 미미했기 때문인지 기존 회원들의 반발이 크지 않았다. 골프장 회원권도 같은 예를 적용한다고 보면 회원의 권리를 상실함에는 이견이 없다.
0단지 골프장 회원권은 금액이 높고 회원도 많고 영업권을 포함한 일괄 경매가 아닌 이상은 협상이라는 보루가 있어 그나마 작은 보호책이 될 수 있을 것이다. 그러나 자신이 회원권을 갖고 있는 골프장이 경매로 인해 제3자에게 낙찰될 경우 문제가 발생하는 것은 기정 사실이다. 경락자가 회원의 권리를 인정해 주는 조건으로 일정액을 납부해 큰 불은 끄게 될지 모르지만 그 동안 시세 하락으로 인한 손해와 정신적인 고통 그리고 협상을 통한 추가금 납부 등의 삼중고를 겪어야 하기 때문이다. 골프 회원권도 하나의 재산이다. 취득세를 납부하고 양도 때는 양도세도 물어야 한다. 이 같은 재산을 취득함에 있어 일시적인 충동에 의한 구매는 자제하고 각종 골프장 정보에 소홀히 하지 말 것을 당부하고 싶다. 지금 우리는 골프장에 대한 정보도 곧바로 돈으로 연결되는 시대에 살고 있다. |